房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告-湖南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析_投資策略_分析預(yù)測_房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研

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2010-2015年中國廉租房建設(shè)行業(yè)深度評估及投資前

【出版日期】 2010年6月【報(bào)告頁碼】 260頁【圖表數(shù)量】 80個(gè) 【印刷

2010-2015年中國建筑裝飾行業(yè)深度評估及投資前景

【出版日期】 2010年6月【報(bào)告頁碼】 280頁【圖表數(shù)量】 80個(gè) 【印刷

2010-2015年中國建筑行業(yè)深度評估及投資前景預(yù)測

2009年，是我國進(jìn)入新世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最困難的一年。為應(yīng)對世界金融危機(jī)，中央政府實(shí)行了積極

2010-2015年中國淋浴房行業(yè)深度調(diào)研與投資前景預(yù)

【出版日期】 2010年6月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

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　　湖南省懷化市洪江古商城是“全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位”，被譽(yù)為中國資本主義萌芽時(shí)期的“活化石”，近10萬平方米、380余棟明清古窨子屋建筑，靜臥在湘西大山深處。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的推土機(jī)開到古建筑旁邊時(shí)，這座被文物學(xué)者認(rèn)為完整記錄中國古代商業(yè)文明全過程的古城，行將走向消亡。

　　這只是當(dāng)前在中國內(nèi)地上演的房地產(chǎn)開發(fā)追逐風(fēng)景名勝的故事縮影。

　　在不少城市，被文物界視為“珍寶”的歷史文化古城景區(qū)，正面臨開發(fā)過度危機(jī)。依托古城的品牌優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，原汁原味的傳統(tǒng)文化遭到商業(yè)化侵襲，一些核心景區(qū)外的古建筑遭到強(qiáng)拆，整體風(fēng)貌受到破壞。

　　在這股浪潮中，一些歷史文化名勝古跡成為犧牲品，有的倒在推土機(jī)下，有的被迫“減肥瘦身”。

　　“要給歷史名勝一點(diǎn)生存空間！”有關(guān)專家發(fā)出呼吁。

　　又是一場“生死”考驗(yàn)

　　本刊記者在洪江古商城看到，核心區(qū)外的許多精美建筑已被夷為平地，在瓦礫堆上新建的樓盤和酒店與古城風(fēng)貌格格不入。一段風(fēng)景優(yōu)美的沿河風(fēng)光帶被建成商業(yè)步行街，門面價(jià)格達(dá)每平方米1.6萬多元，高出當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)數(shù)倍。

　　無獨(dú)有偶。鳳凰古城從被文物專家發(fā)現(xiàn)，到地方政府引入開發(fā)商進(jìn)行旅游商業(yè)開發(fā)，也經(jīng)歷了一個(gè)“狂飆突進(jìn)”的階段。

　　站在古城南華山上，本刊記者看到數(shù)棟鋼筋水泥樓房居高臨下，俯視著一大片深褐色的飛檐翹角的古建筑群，而一些看上去古香古色的“老房子”，也只是現(xiàn)代“仿古建筑”。最能體現(xiàn)鳳凰風(fēng)情的吊腳樓，有一部分已被改建成鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的民居，只在回龍?zhí)陡浇辛粲?0多棟老屋。

　　鳳凰縣建設(shè)局負(fù)責(zé)人說，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，一些鳳凰人將祖?zhèn)鞯睦衔莶鸬�，重修成兩三層的“家庭旅館”；或隨意洞開門面，加層蓋房，越來越多的新式房屋穿插于古巷之間。

　　沈從文墓地前方，原本是一段寧靜的江堤，現(xiàn)在卻被當(dāng)?shù)鼐用袢φ�，建起一棟體量巨大的賓館，將墓地原本幽雅的環(huán)境完全破壞。

　　這些曾經(jīng)被視為“欠發(fā)達(dá)地區(qū)”的古城古鎮(zhèn)，在享受旅游開發(fā)帶來巨大財(cái)富的同時(shí)，也將面對一場“生死”考驗(yàn)。

　　據(jù)文物部門初步普查結(jié)果顯示，湖南省具有保護(hù)價(jià)值的古城古鎮(zhèn)古村408處，保存的古民居文物建筑9146棟，總建筑面積1200多萬平方米。懷化市擁有國內(nèi)規(guī)模最大、保存最完整、形態(tài)組合最豐富的古城古鎮(zhèn)古樹群落，2萬多平方公里的土地上，坐落著以洪江古商城、芷江受降城、黔陽古城、龍溪古鎮(zhèn)、高椅古民居、通道古侗寨等為代表的一大批集中連片的古城古鎮(zhèn)古村群落。

　　文物專家和學(xué)者們?nèi)涨霸趹鸦衙}文化古城旅游開發(fā)時(shí)指出，古城保護(hù)需“形神兼?zhèn)洹�，科學(xué)規(guī)劃，勿讓“利”字毀掉文脈。

　　“地方政府應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起保護(hù)中華文化遺產(chǎn)的使命，本著保護(hù)第一、開發(fā)第二的原則、推動(dòng)歷史文化古城的保護(hù)和發(fā)展�！眹椅奈锞止沤ㄖ䦟＜医M組長、國際古跡遺址理事會(huì)中國委員會(huì)副主席羅哲文發(fā)出警告。

　　湖南大學(xué)建筑學(xué)院教授蔡道馨認(rèn)為，古建筑雖然經(jīng)歷風(fēng)雨，外表滄桑，但是只要在文物專家的指導(dǎo)下稍加修繕和維護(hù)，完全可以煥發(fā)出迷人魅力。現(xiàn)在不少地方對古建筑只注重開發(fā)，不注重科學(xué)保養(yǎng)，其生命周期將大大縮短。

　　與這場開發(fā)浪潮相伴的，是文化遺產(chǎn)的“文化異化”。

　　鳳凰這座被稱為“中國最美的小城”，正彌漫著進(jìn)口啤酒和爆米花的味道。

　　本刊記者日前在這里采訪時(shí)看到，夜色中的古城喧鬧無比；沱江邊的古民居不少搖身變成了鬧哄哄的酒吧，形形色色的游客在燈紅酒綠的吊腳樓歇斯底里地大呼大唱。

　　經(jīng)營銀器和扎染的張桂英老人說，隨著古城旅游開發(fā)的加速，老街上的古舊味兒越來越淡了，由于租金水漲船高，商鋪門面漸漸被外地資本占據(jù)，具有地方特色的工藝品店面，生意遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如那些喧囂的酒吧和飯店。

　　鳳凰的一位“蠟染大師”，祖宅就在古城老街上，前些年還在家中與天南地北的游客交流創(chuàng)作心得，出售一些自己創(chuàng)作的蠟染工藝品，如今卻將老宅子租給了外地商人。

　　“如果聽任旅游開發(fā)熱潮對古城文化遺產(chǎn)的損害，就將導(dǎo)致文化主體的轉(zhuǎn)移和失落，而這正是古城作為文化遺產(chǎn)最有價(jià)值的部分�！睂＜姨岢鲋腋妫皩Φ胤秸畞碚f，當(dāng)一種經(jīng)濟(jì)目標(biāo)被非理性夸大時(shí)，造成的傷害不僅僅是自然界的，更不僅僅是旅游業(yè)的�！�

　　歷史文化名湖淪為“城市洗腳盆”

　　隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，一些歷史文化名勝古跡成為犧牲品，有的倒在推土機(jī)下，有的被迫“減肥瘦身”。

　　“莫愁湖邊走，春光滿枝頭。花兒含羞笑，碧水也溫柔……”上世紀(jì)80年代唱遍大江南北的《莫愁之歌》，是對莫愁湖生態(tài)環(huán)境的真實(shí)寫照。可是，今天在莫愁湖邊走，看到的是周邊高樓大廈鐵桶般“圍剿”湖邊風(fēng)光的圖景。站在湖畔高樓上向湖里望去，莫愁湖更像一個(gè)“城市洗腳盆”。

　　本刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，莫愁湖東岸是萬科金色家園小區(qū)，共有12幢住宅樓臨岸建造，最低的18層，最高的30層，基本封死了莫愁湖東岸。緊鄰這12幢大樓的是“名湖雅居”小區(qū)的多幢高樓，位于莫愁湖東南方向，與“萬科”連為一體，把莫愁湖的南面封閉了。這兩個(gè)“豪宅區(qū)”離湖岸僅十多米遠(yuǎn)，小區(qū)和莫愁湖之間還有私開的小門，莫愁湖成為小區(qū)居民的“私家花園”。

　　本刊記者注意到，在萬科12幢高層樓的東邊還有“新城逸境”“君國”等秦淮河沿線的高層樓盤。在莫愁湖的北面是多棟四五層的民宅，莫愁湖的西南邊，隔開十多米的馬路，高層建筑同樣一幢接著一幢。

　　不僅莫愁湖如此，當(dāng)?shù)仄渌某鞘泻慈缧浜�、烏龍�(zhí)�、百家湖等也正在被高樓大廈和富人豪宅包圍和侵占，如南京百家湖西岸的百家湖花園、文化名園等豪宅小區(qū)臨湖而建，將環(huán)湖路攔腰截?cái)�，環(huán)湖路由一個(gè)圓圈變成了一個(gè)半圓，另一半成為別墅群和停車場。

　　在莫愁湖邊散步的一位老教授向本刊記者表示，如今的莫愁湖被開發(fā)商慢慢地侵吞，湖的面積只有原來的一半多。

　　南京市園林局一位負(fù)責(zé)人說，眾多高樓把莫愁湖圍得“水泄不通”，很難看到昔日“水面荷花堤上柳”的美麗風(fēng)景了。這是南京人的損失，也是城建規(guī)劃的一大失誤。

　　莫愁湖是南京河西新城區(qū)唯一的綜合性文化公園，也是市民心目中的“老字號”公園。莫愁湖公園規(guī)劃定性為展示歷史文化、古典建筑和為周邊市民提供以城市休閑綠地為主要功能的風(fēng)景名勝公園。規(guī)劃提出“公園周邊建筑現(xiàn)狀宜不高于30米，以傳統(tǒng)建筑形式為主或帶有古典建筑元素符號”。然而，目前鐵桶一般緊緊環(huán)圍莫愁湖的高30層的建筑已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了30米，限高規(guī)劃成一紙空文。

　　“當(dāng)時(shí)萬科蓋高樓時(shí)我們強(qiáng)烈反對過，但沒有起到作用�！蹦詈芪瘯�(huì)李軍說。

　　對此，南京市規(guī)劃局以沒有時(shí)間為由謝絕接受本刊記者的采訪。

　　近年來，房地產(chǎn)掠奪式開發(fā)湖泊資源，“湖景房”經(jīng)常成為小區(qū)樓盤的一個(gè)“賣點(diǎn)”，凡是“沾水”的樓盤都有巨大的增值空間，價(jià)格會(huì)相應(yīng)高出很多。

　　本刊記者在現(xiàn)場了解到，玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖等湖邊均修建了休閑娛樂場所，不但建設(shè)中的泥沙隨著雨水流到湖底，導(dǎo)致淤積抬高湖床，減少水容量，降低了自凈能力，附近排放的工業(yè)污水和生活污水更直接導(dǎo)致了湖泊水質(zhì)的污染，水體80%已經(jīng)富營養(yǎng)化。

　　“一些歷史名勝景區(qū)是完整的，但開發(fā)商在邊上貼燒餅破壞了景觀�！蹦暇┦新糜螆@林局副局長穆耕林說，南京將起草旅游景區(qū)保護(hù)條例，把那些打著旅游旗號、搞房地產(chǎn)嫌疑的項(xiàng)目，明確列為不受歡迎的項(xiàng)目。

　　國家級風(fēng)景區(qū)建成了別墅群

　　天目湖是江蘇溧陽市國家4A級風(fēng)景區(qū)，是江蘇省重要的水利設(shè)施，更是難得的山水旅游資源。但是從上世紀(jì)90年代開始，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，景區(qū)周邊出現(xiàn)了大量的別墅，形成了多個(gè)別墅群，并出售給個(gè)人。

　　據(jù)本刊記者現(xiàn)場調(diào)查，天目湖周邊約有近千座大小不一的別墅，站在天目湖賓館旁邊一眼望去，密密麻麻，紅綠相間，十分搶眼。

　　距離湖岸幾十米的“香樟名岸”別墅群這樣自我描述：“地處天目湖太公山側(cè)……項(xiàng)目占地250畝左右，由近百棟獨(dú)立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及三百多套別墅式休閑公寓、三百多套精裝修酒店式度假公寓組成�！�

　　涵田度假區(qū)的樓房站立在青綠色的湖岸山景中，好像一個(gè)“大補(bǔ)丁”。

　　一位來自浙江的游客遺憾地表示，“山水風(fēng)景很好，但都被密集的別墅破壞了�！�

　　當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸糠Q，大量的別墅和酒店產(chǎn)生的生活污染不僅糟蹋了植被、造成了湖水污染，還破壞了旅游環(huán)境，影響了旅游質(zhì)量，原來的一類水變成了現(xiàn)在二三類水。大量的別墅房地產(chǎn)開發(fā)還產(chǎn)生了官商勾結(jié)與腐敗行為。

　　無獨(dú)有偶。著名的千島湖風(fēng)景名勝區(qū)周邊也存在著大量違規(guī)別墅。

　　除此之外，在千島湖邊，幾幢幾十層高的大樓都貼上了玻璃幕墻。如此豪華的城市建筑突兀地聳立在自然風(fēng)景之中，遮住了遠(yuǎn)處的青山。

　　“這是綠城開發(fā)的喜來登大酒店以及綠城自己的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，也是千島湖鎮(zhèn)上看湖最好的地方，目前均價(jià)每平方米3.2萬元。”售樓小姐把記者帶到了樣板房。從房間里往外看，湖面一片碧綠，小島點(diǎn)點(diǎn)，一片通透。

　　千島湖的最佳觀湖點(diǎn)就這樣蓋上了高樓，而湖周圍則是更多的別墅群，有的正在建設(shè)，有的已經(jīng)出售。

　　天目湖和千島湖違規(guī)建別墅的行為與國家有關(guān)政策發(fā)生了沖突。

　　2002年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》規(guī)定，“嚴(yán)禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地，也不得在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)設(shè)立各類開發(fā)區(qū)、度假區(qū)等�！�

　　2003年國土資源部(356)號文《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求：停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

　　2004年10月1日，國務(wù)院(28)號文《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：繼續(xù)禁止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等用地的審批。

　　資料顯示，天目湖和千島湖周圍的不少別墅用地是2005年甚至更晚時(shí)候出讓的。本刊記者希望得到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的解釋，屢次碰壁。

　　“政策法規(guī)不過是紙上畫畫，墻上掛掛，不能當(dāng)真�！闭憬景部h的一位官員說，該不該建和如何建別墅是一個(gè)值得研究的問題，可以說是“解決了看風(fēng)景的問題，卻沒有解決被看的問題”。

　　隨著千島湖開發(fā)力度的加大，目前綠城、濱江、開元等著名房地產(chǎn)公司和旅游公司紛紛進(jìn)駐景區(qū)。

　　天目湖和千島湖的開發(fā)問題引起了當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的重視。

　　“近年來，純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目受宏觀調(diào)控影響較大。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目便以旅游項(xiàng)目出現(xiàn)，但跟旅游系統(tǒng)沒有關(guān)系。而我們在房地產(chǎn)開發(fā)上政策太寬，出現(xiàn)了失誤和教訓(xùn)，現(xiàn)在都停了�！变嚓柭糜尉旨o(jì)檢組組長冷潔說。

　　“綠水青山就是金山銀山，生態(tài)就是財(cái)富�！崩錆嵳f，天目湖將打造長三角的凈水源，對過度的開發(fā)進(jìn)行急剎車，包括建設(shè)污水處理廠，生態(tài)措施跟上去，彌補(bǔ)歷史欠債和規(guī)劃考慮不周問題。

　　“天目湖是水庫，是溧陽的飲用水源頭�！变嚓柺协h(huán)保局副局長徐劍云說，從2006年起，凡涉及到水源地的土地和項(xiàng)目，已經(jīng)掛牌賣出去的，甚至已建好的，政府都花大力氣收回。周邊農(nóng)田退了3.5萬畝，耕地1.5萬畝，全部給予政府補(bǔ)償，僅項(xiàng)目和土地回購就花了1億元，去年全部加起來共3個(gè)億。

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湖南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析